Nuestra situación económica, así como el mercado inmobiliario, puede cambiar y por ello es importante que sepas cómo actuar en el caso de que no puedas hacer frente a la deuda de tu hipoteca. Para estos casos, la dación en pago es una práctica habitual que podría ayudarte a salir de esa situación tan angustiosa.
Qué es la dación en pago: definición y concepto
El concepto de dación en pago hace referencia a la entrega de un bien para pagar una deuda pendiente y que se extingan así las obligaciones como deudor. Se trata pues, de modificar el modelo de prestación que se pactó en un principio con el banco.
Uno de los bienes que más frecuentemente se entregan en este tipo de intercambios es la vivienda, en relación con las deudas hipotecarias. Si este es tu caso y no puedes seguir pagando la deuda de tu hipoteca como lo pactaste, existen varias opciones para ti: desde negociar unas nuevas condiciones hasta conseguir la dación en pago.
Quién y cuándo puede pedir la dación en pago
Dependiendo de tu situación y de la política del banco con quien hayas contraído la deuda, se plantean varios escenarios respecto a quién puede pedir la dación en pago y cuándo. Se pueden dar tres supuestos:
1- El banco recoge la dación en pago en el contrato
Algunos bancos, aunque muy pocos, recogen esta cláusula en sus contratos. En España sólo los préstamos hipotecarios de Bankinter establecen la vivienda como garantía de pago. Si eres cliente de esta entidad, podrás pedir la dación en pago directamente al banco según lo establecido por contrato.
2- Existe la posibilidad de negociar con el banco
Puedes poner en conocimiento de tu situación a tu gestor para intentar llegar a un acuerdo o, en el caso más difícil, pedir la dación en pago. El banco prestador no está obligado a concederla y pondrá sus propios requisitos respecto a quién puede pedir esta medida y los plazos.
Generalmente, los requisitos más comunes son:
- Que el bien que se pretende entregar se trate de la vivienda habitual
- Que no se posean otros bienes patrimoniales
- Que todos los miembros estén en el paro
- Que la cantidad a pagar por la hipoteca supere el 60% de los ingresos de la unidad familiar.
3- Código de buenas prácticas bancarias
Si la negociación no es posible, podrías acogerte al Código de buenas prácticas bancarias que cubre a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad o bajo el umbral de exclusión. Para ello, tendrás que acreditar una alteración significativa de la economía familiar.
Te recomendamos que compruebes los requisitos que fija el gobierno ya que esta podría ser una posible solución.
En los dos primeros casos, los requisitos, los documentos a presentar y los plazos los fijará el banco. Mientras que en el último caso, como hemos visto, los requisitos vienen marcados por el gobierno.
Beneficios y ventajas de la dación en pago
En primer lugar, la dación en pago puede resultar una buena opción para el banco ya que se evita iniciar un proceso judicial ante los impagos por ese préstamo hipotecario.
Por otra parte, aunque el hecho de tener que entregar tu vivienda es un momento muy difícil, con esta medida consigues liberarte de las cuotas restantes y aliviar una situación de emergencia. Aunque debes tener presente que es muy posible que pierdas las cantidades ya abonadas del préstamo.
Antes de tener que llegar a esta situación, hay algunas posibilidades que podrías plantearte, como la subrogación hipotecaria o la novación hipotecaria:
Qué es una subrogación hipotecaria y cuándo conviene hacerla
Si tu economía se tambalea y encuentras una opción bancaria que ofrece unas mejores condiciones hipotecarias, puedes cambiarlas. Esto es posible mediante una renegociación con tu propio banco, la llamada novación hipotecaria; o a través de una subrogación hipotecaria, si decides cambiar de entidad a otra que se ajuste mejor a tus necesidades actuales.
Ejemplos y casos de uso
Para verlo que lo veas más claro, te proponemos tres ejemplos de cada caso:
- María contrató una hipoteca a un plazo de 30 años cuando tenía un sueldo de 2.000 euros brutos mensuales. Ahora, sin embargo, ha sufrido una reducción de jornada y su sueldo ha bajado a los 1.600 brutos anuales. Por ello, María quiere renegociar con su banco el plazo de pago para alargarlo y poder pagar una cuotas menores durante más tiempo. En este caso, la vía que necesita iniciar María es la de la negociación con el propio banco mediante la novación hipotecaria.
- La negociación no ha surtido en efecto y María necesita de todas maneras pagar la hipoteca en unos plazos y cuotas más cómodos. En este caso, María recurrirá a la subrogación hipotecaria para cambiarse a un segundo banco que sí le ofrece una ampliación del plazo y que además ¡tiene un tipo de interés más bajo! Aquí tienes un simulador de la subrogación para que puedas consultar cuánto podrías ahorrar con el cambio.
- Javier, en cambio, el vecino de maría, no ha encontrado un banco que le ofrezca una hipoteca más competitiva que la que tiene ahora ni tampoco ha podido renegociar las condiciones. Por tanto, ha pedido una dación de la vivienda en pago. Aunque su banco no la incluía en el contrato, la entidad sí la ha aceptado tras cuatro meses de estudio de la propuesta. Ahora Javier ha conocido las viviendas de alquiler social que existen en su ciudad Madrid, gracias a que una amiga suya le comentó cómo funcionaban estas bolsas de vivienda en alquiler en otras ciudades como Barcelona , y está realizando los trámites necesarios para poder acceder a ellas.
Cómo negociar la dación en pago con el banco
Si lamentablemente ninguna de estas opciones es posible, ni tampoco puedes acogerte a la cláusula de dación en pago del contrato o al código de buenas prácticas y necesitas negociar con tu banco la dación en pago, revisa bien antes tu contrato. Tendrás que llegar a un nuevo acuerdo con tu banco para pactar las nuevas condiciones de esta forma de pago, la dación de la vivienda.
En los últimos años, han sido numerosos los casos de préstamos hipotecarios que incluían cláusulas abusivas. En caso de que las haya, asegúrate que la dación no anula tu derecho a reclamarlas con posterioridad.
En un episodio tan difícil, nuestro consejo es que no lo pases solo, que te apoyes en los tuyos y que te asesores. Puedes proceder a la negociación con la ayuda de una abogada o abogado, existen despachos como dp Abogados, Sánchez Abogados o plataformas de búsqueda de abogados especializados en esta área como Easy offer que te orientarán en esta materia.
Además, puedes acudir a plataformas de personas que se hayan visto en tu misma situación como es el caso de la PAH en España, que cuenta con un servicio de asesoría jurídica y colectiva donde además estarás arropado por gente que haya pasado o esté pasando por el mismo bache.
Con estas opciones y recursos, conseguirás reconducir la situación y superar este mal trago en tu economía personal, ¡mucho ánimo!